BAUWERKSBUCH
Bauwerksbuch & ÖNORM B 1300: Unterschiede
Gebäudedokumentation und Objektsicherheitsprüfung
Das Bauwerksbuch nach § 128a BO für Wien und die Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300 erfüllen unterschiedliche Aufgaben.
Hier erfahren Sie, wie sich die Dokumentation Ihres Gebäudes und die Sicherheitsprüfung ergänzen – und welche Leistungen für Ihr Haus gesondert vereinbart werden.
Bauwerksbuch und ÖNORM B 1300 im Vergleich
Das Bauwerksbuch dokumentiert die wesentlichen Gebäudeunterlagen, vorgesehene Überprüfungen, deren Ergebnisse und festgestellte Baugebrechen. Die Wiener Bauordnung regelt, für welche Gebäude es erforderlich ist und wie es elektronisch zu führen ist.
Die ÖNORM B 1300 beschreibt die Objektsicherheitsprüfung von Wohngebäuden. Eine solche Prüfung ersetzt das Bauwerksbuch nicht und ist nicht automatisch in jedem Bauwerksbuch-Auftrag enthalten.
Beide Leistungen können aufeinander abgestimmt werden. Umfang und Zuständigkeiten halten wir im Angebot fest. Antworten zu Pflicht und Fristen finden Sie in unseren FAQ.
Warum ein Bauwerksbuch?
Das Bauwerksbuch ist weit mehr als eine Ansammlung von Dokumenten. Es ist eine digitale, systematische und rechtlich verankerte, strukturierte Bestandsaufnahme eines Gebäudes und dient als zentrales Informations-, Planungs- und Dokumentationsinstrument.
Es dokumentiert unter anderem:
- den baulichen Zustand (Gebäude- und Planunterlagen)
- relevante Genehmigungsunterlagen und Bescheide
- technische Anlagen und deren Wartungsintervalle – optional
- Prüfberichte sowie
- gefährdungsrelevante Informationen.
Vorteile Hausverwalter an Eigentümern:
- Komplette Digitalisierung des Gebäudes
- Einsichtmöglichkeit der Eigentümer zum aktuellen Zustand des Gebäudes
- Vertiefte Einsichtmöglichkeit in Reparaturaufträge
Gerade in Wien, wo der Großteil der Gebäude im Bestand steht und viele vor 1945 errichtet wurden, schafft das Bauwerksbuch die Basis für planvolles, wirtschaftliches und rechtssicheres Handeln.
Rechtliche Verpflichtung: Verantwortung und Haftung
Die Erstellung des Bauwerksbuchs ist nicht nur eine formale Anforderung der Wiener Bauordnung – sie steht auch im direkten Zusammenhang mit der Verkehrssicherungspflicht von Hauseigentümer:innen. Diese verpflichtet dazu, potenzielle Gefahren am Gebäude rechtzeitig zu erkennen und geeignete Maßnahmen zur Gefahrenabwehr zu setzen.
Nach ständiger Judikatur sind Hauseigentümer verpflichtet, bestehende Gebäude regelmäßig zu kontrollieren und – bei Bedarf – instand zu setzen. Dies wurde auch vom Obersten Gerichtshof (OGH) in der Entscheidung 1 Ob 39/08d bestätigt:
„Dabei kann den Hauseigentümer eine einmal erteilte Benützungsbewilligung nicht für allemal entschuldigen, sondern hat er die bauliche Sicherheit laufend zu überprüfen und die Baulichkeiten dem Ergebnis der Kontrolle entsprechend einwandfrei instand zu setzen […] und den nach einschlägigen Vorschriften geltenden Mindeststandard durch zumutbare Verbesserungsarbeiten einzuhalten.“
Diese Rechtsprechung unterstreicht die Bedeutung eines strukturierten Vorgehens: Wer seine Immobilie nicht regelmäßig prüfen lässt, riskiert persönliche Haftung, insbesondere bei Schäden durch bauliche Mängel. Genau hier setzen das Bauwerksbuch und die ÖNORM B 1300 als technische und organisatorische Werkzeuge an, um den rechtlichen Anforderungen gerecht zu werden.
Gesetzliche Verpflichtung – wer ist betroffen?
Für bestehende Gebäude in Wien nennt § 128a Abs. 3 BO für Wien folgende Stichtage:
- 31. Dezember 2027: Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden.
- 31. Dezember 2030: Gebäude, die zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden.
Ausgenommen sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von höchstens 50 m². Für Neu-, Zu- und Umbauten gelten die Vorgaben bis zur Fertigstellungsanzeige; zusätzlich kann eine behördliche Anordnung maßgeblich sein.
Weitere Einzelheiten: Bauwerksbuch-Pflicht und häufige Fragen.
Was ist die ÖNORM B 1300?
Die ÖNORM B 1300 ist eine österreichische Norm, die sich mit der Sicherheitsprüfung von bestehenden Wohngebäuden befasst. Sie definiert ein standardisiertes Vorgehen, mit dem Risiken und Schäden frühzeitig erkannt und verhindert werden sollen.
Die ÖNORM umfasst unter anderem:
- Sichtprüfung der Gebäudehülle (Fassade, Dach, Balkon)
- Kontrolle der Verkehrsflächen und Erschließungen
- Prüfung der technischen Anlagen auf Sicherheitsmängel
- Dokumentation und Bewertung etwaiger Gefährdungen
Auch wenn die ÖNORM B 1300 formal nicht gesetzlich verpflichtend ist, wird sie von Gerichten bei Haftungsfragen zunehmend als Maßstab herangezogen. Wer sie nicht anwendet, riskiert im Schadensfall eine verstärkte persönliche Haftung.
Wie hängen Bauwerksbuch und ÖNORM B 1300 zusammen?
Obwohl rechtlich getrennt, ergänzen sich beide Instrumente:
Das Bauwerksbuch ist der übergeordnete Rahmen für alle Daten und Prüfberichte.
Die ÖNORM B 1300 kann als Inhalt einer regelmäßigen Inspektion in das Bauwerksbuch integriert werden.
Eigentümer:innen oder Hausverwaltungen, die beide Elemente kombinieren, sichern sich nicht nur rechtlich ab, sondern erhalten auch eine verlässliche Grundlage für Sanierung, Instandhaltung und Werterhalt.
Warum die Kombination sinnvoll ist:
- Das Bauwerksbuch kann die B 1300-Prüfung integrieren
- Vermeidung doppelter Datenerhebung
- Transparente Risikoeinschätzung
- Effiziente Instandhaltungsplanung
- Kostensicherheit & Dokumentation im Schadensfall
Welche Vorteile bringt die Umsetzung?
Für Eigentümer:innen:
Klarheit über die eigene Immobilie
Haftungsminimierung durch normgerechte Dokumentation
Basis für Instandhaltungsstrategien und Investitionsentscheidungen
Wertsteigerung durch geprüfte, dokumentierte Gebäudesubstanz
Für Hausverwaltungen:
Rechtssicherheit in der Verwaltungstätigkeit
Transparenz gegenüber Eigentümergemeinschaften
Effizientere Kommunikation mit Behörden und Sachverständigen
Möglichkeit zur digitalen Dokumentation und zentralen Ablage
So funktioniert die Umsetzung in der Praxis
Ihre Möglichkeiten und Vorteile nach der Umsetzung des Bauwerksbuchs:
Die Umsetzung des Bauwerksbuchs bringt Ihnen spürbare Erleichterungen im Alltag:
- Zeit sparen: Einmal erfasste Daten können dank Automatisierung und Digitalisierung jederzeit wiederverwendet werden.
- Einfacher arbeiten: Alle wichtigen Informationen sind zentral verfügbar, klar strukturiert und jederzeit griffbereit.
- Mehr Übersicht: Durch Transparenz behalten Sie stets den Überblick – ohne aufwendige Suche oder doppelte Arbeit.
So gewinnen Sie mehr Zeit für das Wesentliche – und Ihr Arbeitsalltag wird deutlich einfacher und stressfreier.
1. Analyse & Bestandsaufnahme
Erhebung aller relevanten Unterlagen (Pläne, Bescheide, Energieausweise etc.) und Sichtprüfung des Gebäudes.
2. ÖNORM B1300-Prüfung nach Vereinbarung
Eine zusätzliche Sicherheitsprüfung gemäß ÖNORM B1300 wird ausdrücklich vereinbart. Befundaufnahme und Prüfbericht erfolgen durch Arch. DI Johann Kaiser als befugten Ziviltechniker im angebotenen Umfang.
3. Erstellung des Bauwerksbuchs
Zusammenführung der vereinbarten Unterlagen, Feststellungen und Handlungsempfehlungen in strukturierter Form. Zum bei uns erstellten Bauwerksbuch gehört der kostenlose digitale Lesezugang für dieses Haus in Bauwerk24 – einschließlich Original-PDF. Umfang des Grundzugangs ansehen.
4. Einreichung & Registrierung
Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien und Bereitstellung der dafür erforderlichen Bestätigungen nach vereinbartem Leistungsumfang. Das elektronisch geführte Bauwerksbuch ist der Behörde auf Verlangen zur Einsicht bereitzustellen.
Warum jetzt handeln so wichtig ist
- Gemeinschaften frühzeitig informieren!
- Fristen einhalten – die Zeit drängt!
Frühzeitige Umsetzung verhindert Engpässe, da die Kapazitäten qualifizierter Prüfer:innen und Dienstleister begrenzt sind. Beauftragen Sie Sachverständige mit Erfahrung im Bestand!Bitte berücksichtigen Sie außerdem, dass auch für die Einsichtnahme in den Bauakt über die MA37 Termine notwendig sind. Diese können je nach Auslastung nur eingeschränkt verfügbar sein – was zu Verzögerungen führen kann. Mit einer frühzeitigen Planung sichern Sie sich nicht nur die nötigen Kapazitäten, sondern auch einen reibungslosen Ablauf ohne unnötige Wartezeiten.
- Verwaltungsverträge prüfen!
Wer trägt welche Verantwortung und welche Kosten? - Frühere Klarheit bedeutet niedrigere Kosten
Wer Schäden und Mängel rechtzeitig erkennt, verhindert teure Folgeschäden. - Wertsteigerung durch Professionalisierung
Ein vollständiges Bauwerksbuch erhöht die Transparenz und Attraktivität einer Immobilie – auch für Käufer:innen oder Investoren.
Fachliche Begleitung für Ihr Gebäude
Mit über 35 Jahren Erfahrung in der Immobilienbewertung, Bestandsanalyse und Dokumentation, sowie einer Vielzahl an umgesetzten Bauwerksbuch-Projekten, biete ich eine fachlich fundierte und rechtlich sichere Umsetzung aller Anforderungen.
Als staatlich geprüfter Sachverständiger, Immobilientreuhänder und langjähriger Vortragender verfüge ich über die notwendige Expertise – und über das Netzwerk, um komplexe Herausforderungen effizient zu lösen.
Meine Leistungen im Überblick:
- Bauwerksbuch-Erstellung nach § 128a BO
- Sicherheitsprüfung gemäß ÖNORM B 1300
- Persönliche Beratung & Abwicklung für Hausverwaltungen
- Digitale Prozessintegration
- Weiterführende Nachbetreuung und optionale Zusatzleistungen
- Persönliche Ansprechpartner & transparente Abläufe
- Digitaler Lesezugang in Bauwerk24; zusätzliche Datenpflege, Zusammenarbeit und Portfolio als Erweiterungen
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Eigene Datenergänzungen im Portal und fachlich bestätigte Fortschreibungen sind unterschiedliche Leistungen. Wiederkehrende Prüfungen und die fachliche Begleitung werden gesondert vereinbart. Zur Bauwerk24-Leistungsmatrix · Zugang erhalten.
Sie haben Fragen oder möchten ein individuelles Angebot?
Sie möchten Ihr Bauwerksbuch in Wien erstellen lassen? Arch. DI Johann Kaiser begleitet Sie von der Bestandsaufnahme bis zur Übergabe und vereinbarten Registrierung. Leistungen und Ablauf ansehen.
Rechtsstand: 28. September 2026. Quellen: § 128a BO für Wien und Bauwerksbuch-Registrierung der Stadt Wien. Die konkrete Pflicht und der erforderliche Leistungsumfang sind für das jeweilige Gebäude zu beurteilen.