Ein Bauwerksbuch ist die zentrale technische Dokumentation eines Gebäudes. Es enthält alle Unterlagen, die für Betrieb, Wartung, Sicherheit und Nachvollziehbarkeit eines Bauwerks relevant sind, z. B.:

• Einreich- und Bestandspläne
• Statische Berechnungen
• Brandschutzunterlagen
• Technische Beschreibungen
• Prüfberichte
• Wartungs- und Inspektionsprotokolle
• Dokumentation von Umbauten oder Sanierungen

Die Bauwerksbuchpflicht dient der Gebäudesicherheit und Risikominimierung. Sie hilft, bauliche Änderungen nachzuvollziehen, Sicherheitsprüfungen zu dokumentieren und Wartungen einzuhalten.

Gesetzliche Pflichten laut §128 Wiener Bauordnung:

1. Führungspflicht: Eigentümer müssen ein vollständiges und korrekt geführtes Bauwerksbuch vorhalten.
2. Aktualisierungspflicht: Das Bauwerksbuch muss laufend aktualisiert werden, insbesondere bei Umbauten, Sanierungen, Austausch von Bauteilen oder sicherheitsrelevanten Maßnahmen.
3. Aufbewahrungspflicht: Dokumentationen sind revisionssicher aufzubewahren. Bei digitalen Bauwerksbüchern bedeutet das z. B. gesicherte Serverlösungen.
4. Zugänglichkeitspflicht: Behörden, Prüfer oder andere befugte Stellen müssen das Bauwerksbuch auf Verlangen zugänglich gemacht werden.
5. Verantwortlichkeit: Rechtlich verantwortlich bleibt der Eigentümer, auch wenn die Verwaltung von Fachfirmen übernommen wird.

Verstöße gegen diese Pflichten können zu Verwaltungsstrafen, behördlichen Auflagen und Haftungsrisiken führen.

Grundsätzlich für alle Gebäude, für die eine baubehördliche Bewilligung erforderlich ist, z. B.:

• Mehrparteienhäuser
• Wohnanlagen
• Bürogebäude
• Gewerbliche Objekte
• Öffentliche Gebäude
• Größere Umbauten oder Erweiterungen bestehender Gebäude

Rechtlich verantwortlich ist der Gebäudeeigentümer.

Praktisch übernehmen oft:

• Hausverwaltungen
• Facility-Management-Unternehmen
• Technische Gebäudeverwalter
• Spezialisierte Anbieter für Bauwerksbücher (z.B. Bauwerksbuch Kaiser)

Ein vollständiges Bauwerksbuch enthält:

• Planunterlagen (Einreichpläne, Bestandspläne, Lage- und Detailpläne)
• Technische Dokumentationen (statische Berechnungen, Brandschutzkonzepte, Haustechnik, Energieausweise)
• Betriebs- und Wartungsunterlagen (Wartungsprotokolle, Inspektionsberichte, Prüfbücher)
• Umbauten, Sanierungen und technische Adaptierungen

• Bei Errichtung eines Gebäudes
• Während der gesamten Nutzungsdauer fortgeführt
• Bei bestehenden Gebäuden: nachträglich, falls gesetzlich vorgeschrieben oder bei behördlichen Prüfungen gefordert

• Ja, es ist ein lebendes Dokument, das laufend gepflegt werden muss, z. B. bei:

  • Umbauten oder baulichen Änderungen
  • Wartungen und technischen Prüfungen
  • Austausch von Bauteilen
  • Sicherheitsrelevanten Maßnahmen

• Digital – Vorteile: zentrale Zugänglichkeit, einfache Updates, revisionssichere Archivierung
• Physisch – klassische Variante für Behörden oder interne Dokumentation

• Werterhalt der Immobilie
• Rechtssicherheit und Nachweis von Prüf- und Wartungspflichten
• Effiziente Verwaltung
• Bessere Verkaufbarkeit von Immobilien

• Behördliche Auflagen
• Verwaltungsstrafen
• Haftungsrisiken bei Schäden
• Schwierigkeiten bei Umbauten oder Sanierungen

Ja. Fehlende Dokumente werden gesammelt, strukturiert und rekonstruiert, z. B.:

• Baupläne
• Genehmigungen
• Technische Dokumentationen
• Wartungsberichte

Spezialisierte Fachunternehmen (z.B. Bauwerksbuch Kaiser) unterstützen Eigentümer und Hausverwaltungen bei:

• Gebäudedokumentation
• Bauaktenrecherche
• Technischer Bestandsaufnahme
• Digitalisierung der Unterlagen

Der Aufwand hängt von Alter, Größe, Nutzung und vorhandener Dokumentation ab.

Ältere Gebäude erfordern meist mehr Recherche und Zusammenstellung.

Dass der Bauakt möglichst vollständig vorliegt, liegt in erster Linie im Interesse der Eigentümer bzw. der Hausverwaltung, da sich dadurch die Dokumentation des Gebäudes wesentlich detaillierter und nachvollziehbarer gestalten lässt.

Es gibt jedoch auch zahlreiche Liegenschaften, bei denen kein oder nur ein unvollständiger Bauakt vorhanden ist. In diesen Fällen kann selbstverständlich dennoch ein Bauwerksbuch erstellt werden.

Benötigt wird jedenfalls eine Aufstellung der bekannten Bauverfahren mit folgenden Angaben:

• Jahr
• Aktenzahl
• Gegenstand des Bauverfahrens

Der angebotene Preis für die Planeinsicht und Erfassung des Bauaktes gilt bei einem Objekt als Fixpreis, unabhängig vom tatsächlichen Umfang der Akteneinsicht. Behördliche Gebühren, sofern solche anfallen, wären gesondert zu tragen.

Die Leistung umfasst die Einsichtnahme in den Bauakt sowie die strukturierte Auflistung der relevanten Bauverfahren und Unterlagen für das Bauwerksbuch.

Die Erstprüfung erfolgt entsprechend den Anforderungen des Bauwerksbuches und umfasst die allgemein zugänglichen Gebäudeteile einschließlich Fotodokumentation und Dokumentation relevanter Feststellungen.

Wir weisen darauf hin, dass es sich dabei nicht um eine vollständige technische Zustandsanalyse sämtlicher Bauteile mit detaillierter Sanierungsplanung und umfassender Mängelbehebungsliste handelt, wie sie beispielsweise für Ausschreibungen oder Sanierungsvergaben erforderlich wäre.

Eine laufende Fortführung des Bauwerksbuches durch uns ist selbstverständlich möglich.

Grundsätzlich wurde das System jedoch bewusst so aufgebaut, dass die Fortführung auch durch die Hausverwaltung selbst oder durch andere fachkundige Personen erfolgen kann.

Aktuell arbeiten wir zudem an einem attraktiven Betreuungspaket, bei dem die laufende Aktualisierung und Führung des Bauwerksbuches durch unser Büro übernommen wird. Die Details hierzu werden in Kürze bekanntgegeben.

Der angebotene Preis je Objekt umfasst sowohl die Befundaufnahme als auch die Ausarbeitung des Prüfberichtes gemäß ÖNORM B 1300.

Die Prüfung bezieht sich auf die allgemein zugänglichen Bereiche der Liegenschaft und ist durch die angebotenen Kosten vollständig abgedeckt.

Nach Vorliegen der erforderlichen Unterlagen sowie Durchführung der Befundaufnahme rechnen wir derzeit mit einer Bearbeitungszeit von etwa drei Wochen.