Bauwerksbuch in Wien: Pflicht, Fristen & FAQ

Ein Bauwerksbuch ist die zentrale technische Dokumentation eines Gebäudes. Es enthält alle Unterlagen, die für Betrieb, Wartung, Sicherheit und Nachvollziehbarkeit eines Bauwerks relevant sind, z. B.:

• Einreich- und Bestandspläne
• Statische Berechnungen
• Brandschutzunterlagen
• Technische Beschreibungen
• Prüfberichte
• Wartungs- und Inspektionsprotokolle
• Dokumentation von Umbauten oder Sanierungen

Das Bauwerksbuch dient der nachvollziehbaren Gebäudedokumentation und der Organisation sicherheitsrelevanter Überprüfungen. § 128a BO für Wien regelt Erstellung, Inhalte, fristgerechte Prüfungen und elektronische Führung.

Die Ergebnisse der vorgesehenen Überprüfungen sowie festgestellte Baugebrechen und deren Behebungsplanung sind zu dokumentieren. Auf Verlangen muss der Behörde Einsicht ermöglicht werden. Welche Pflichten im Einzelfall bestehen, hängt vom Gebäude und den gesetzlichen Voraussetzungen ab.

§ 128a BO für Wien unterscheidet insbesondere zwischen Neu-, Zu- und Umbauten sowie bestehenden Gebäuden mit den gesetzlich festgelegten Errichtungszeiträumen. Auch eine behördliche Anordnung kann die Erstellung erforderlich machen.

Ausgenommen sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von höchstens 50 m². Die Pflicht ergibt sich daher nicht allein daraus, dass ein Gebäude eine baubehördliche Bewilligung benötigt. Die konkreten Stichtage finden Sie in der Frage zu den Fristen.

Die Pflicht zur Erstellung und zur fristgerechten Durchführung der vorgesehenen Überprüfungen richtet sich nach § 128a BO für Wien an die Eigentümer:innen beziehungsweise Miteigentümer:innen.

Für die laufende elektronische Führung bestimmt Abs. 5: Sie erfolgt durch die Eigentümer:innen; ist für das Gebäude eine Hausverwaltung bestellt, führt diese das Bauwerksbuch. Erstellung und fachliche Prüfungen sind von der laufenden Datenpflege zu unterscheiden.

§ 128a Abs. 4 BO für Wien nennt insbesondere:

• Baubewilligungen sowie Fertigstellungsanzeigen oder Benützungsbewilligungen
• Bauteile, die regelmäßig zu überprüfen sind
• Zeitpunkt der Erstprüfung, weitere Prüfintervalle und Anforderungen an die prüfenden Personen
• Ergebnisse der vorgesehenen Überprüfungen
• Ein aktuelles Verzeichnis festgestellter Baugebrechen mit einem Plan zu deren Behebung
• Die gesetzlich vorgesehenen Maßnahmen- und Änderungsdokumentationen

Vorhandene Pläne und ergänzende technische Unterlagen unterstützen die Bearbeitung. Welche Unterlagen zusätzlich benötigt werden, beurteilen wir für Ihr Gebäude.

Für bestehende Gebäude in Wien nennt § 128a Abs. 3 BO für Wien folgende Stichtage:

• 31. Dezember 2027: Gebäude, die vor dem 1. Jänner 1919 errichtet wurden.
• 31. Dezember 2030: Gebäude, die zwischen dem 1. Jänner 1919 und dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden.

Ausgenommen sind Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von höchstens 50 m². Für Neu-, Zu- und Umbauten gelten die Vorgaben bis zur Fertigstellungsanzeige; zusätzlich kann eine behördliche Anordnung maßgeblich sein.

Erstellung und erforderliche Registrierung sollten rechtzeitig geplant werden. Hinweise zur Einbringung: Bauwerksbuch-Registrierung bei der Stadt Wien.

• Ja, es ist ein lebendes Dokument, das laufend gepflegt werden muss, z. B. bei:

  • Umbauten oder baulichen Änderungen
  • Wartungen und technischen Prüfungen
  • Austausch von Bauteilen
  • Sicherheitsrelevanten Maßnahmen

In Wien ist das Bauwerksbuch nach § 128a Abs. 5 BO für Wien in elektronischer Form zu führen und der Behörde auf Verlangen zur Einsicht zur Verfügung zu stellen. Eine Papierablage allein ersetzt diese elektronische Führung nicht.

Das bei uns erstellte Bauwerksbuch können Sie über Bauwerk24 digital einsehen und als Original-PDF herunterladen. Eigene Datenergänzungen und Zusammenarbeit sind zusätzliche digitale Leistungen nach Vereinbarung.

• Werterhalt der Immobilie
• Rechtssicherheit und Nachweis von Prüf- und Wartungspflichten
• Effiziente Verwaltung
• Bessere Verkaufbarkeit von Immobilien

• Behördliche Auflagen
• Verwaltungsstrafen
• Haftungsrisiken bei Schäden
• Schwierigkeiten bei Umbauten oder Sanierungen

Ja. Fehlende Dokumente werden gesammelt, strukturiert und rekonstruiert, z. B.:

• Baupläne
• Genehmigungen
• Technische Dokumentationen
• Wartungsberichte

§ 128a BO für Wien nennt insbesondere Ziviltechniker:innen, gerichtlich beeidete Sachverständige des einschlägigen Fachgebiets und andere nach den Berufsvorschriften berechtigte Personen. Auch die gesetzlichen Anforderungen an die Unabhängigkeit sind zu beachten.

Bei Bauwerksbuch Kaiser übernimmt Arch. DI Johann Kaiser als befugter Ziviltechniker die vereinbarte fachliche Leistung. Unseren Leistungsumfang kennenlernen.

Der Aufwand hängt insbesondere von Größe, Nutzung, baulichem Zustand, Zugänglichkeit und vorhandenen Unterlagen ab. Bei lückenhaften Bauakten kann zusätzliche Recherche nötig sein.

Auf der Seite Bauwerksbuch Kosten in Wien finden Sie Orientierungswerte und Informationen zur individuellen Angebotserstellung.

Dass der Bauakt möglichst vollständig vorliegt, liegt in erster Linie im Interesse der Eigentümer bzw. der Hausverwaltung, da sich dadurch die Dokumentation des Gebäudes wesentlich detaillierter und nachvollziehbarer gestalten lässt.

Es gibt jedoch auch zahlreiche Liegenschaften, bei denen kein oder nur ein unvollständiger Bauakt vorhanden ist. In diesen Fällen kann selbstverständlich dennoch ein Bauwerksbuch erstellt werden.

Benötigt wird jedenfalls eine Aufstellung der bekannten Bauverfahren mit folgenden Angaben:

• Jahr
• Aktenzahl
• Gegenstand des Bauverfahrens

Der angebotene Preis für die Planeinsicht und Erfassung des Bauaktes gilt bei einem Objekt als Fixpreis, unabhängig vom tatsächlichen Umfang der Akteneinsicht. Behördliche Gebühren, sofern solche anfallen, wären gesondert zu tragen.

Die Leistung umfasst die Einsichtnahme in den Bauakt sowie die strukturierte Auflistung der relevanten Bauverfahren und Unterlagen für das Bauwerksbuch.

Die Erstprüfung erfolgt entsprechend den Anforderungen des Bauwerksbuches und umfasst die allgemein zugänglichen Gebäudeteile einschließlich Fotodokumentation und Dokumentation relevanter Feststellungen.

Wir weisen darauf hin, dass es sich dabei nicht um eine vollständige technische Zustandsanalyse sämtlicher Bauteile mit detaillierter Sanierungsplanung und umfassender Mängelbehebungsliste handelt, wie sie beispielsweise für Ausschreibungen oder Sanierungsvergaben erforderlich wäre.

Prüfintervalle und erforderliche wiederkehrende Prüfungen werden für das konkrete Gebäude fachlich beurteilt und im vereinbarten Umfang dokumentiert.

Wiederkehrende Prüfungen, neue Befundaufnahmen und fachlich bestätigte Fortschreibungen durch Arch. DI Johann Kaiser werden gesondert beauftragt. Eigene Einträge und zusätzliche Unterlagen im Portal ersetzen diese fachliche Leistung nicht.

Der kostenlose Bauwerk24-Grundzugang umfasst die Einsicht in die bereitgestellten Informationen des Hauses und das Original-PDF. Erweiterungen für eigene Datenpflege und Zusammenarbeit sind im digitalen Leistungsmodell beschrieben; Angebot anfordern: Preise und Kontingente werden individuell vereinbart.

Maßgeblich ist das konkrete Angebot für Ihr Gebäude. Eine Prüfung gemäß ÖNORM B1300 einschließlich Befundaufnahme und Prüfbericht ist dann enthalten, wenn sie dort ausdrücklich vereinbart wurde.

Geprüfte Bereiche, Zugänglichkeit, Grenzen der Untersuchung und allfällige Zusatzleistungen werden im jeweiligen Leistungsumfang beschrieben. Die bloße Erstellung eines Bauwerksbuchs oder der Portalzugang ist keine pauschale Zusage einer vollständigen B1300-Prüfung. Bereits vereinbarte Einzelangebote bleiben unverändert.

Nach Vorliegen der erforderlichen Unterlagen sowie Durchführung der Befundaufnahme rechnen wir derzeit mit einer Bearbeitungszeit von etwa drei Wochen.

Wurde Ihr Bauwerksbuch von Bauwerksbuch Kaiser erstellt, umfasst der kostenlose Grundzugang die Einsicht in die bereitgestellten Informationen und Unterlagen für dieses Haus sowie den erneuten Download des erstellten Original-PDFs. Zugehörige Eigentümer:innen können über ihre Hausverwaltung lesenden Zugang zu diesem Haus erhalten.

Jedes weitere von uns erstellte Bauwerksbuch begründet dieselbe Basis für das betreffende Haus. Der Wechsel zwischen berechtigten Einzelhäusern bleibt vom kostenpflichtigen gemeinsamen Portfolioüberblick getrennt. So erhalten Sie Zugang.

Die Leistungsstufen umfassen Selbst verwalten, Zusammenarbeiten und Portfolio sowie zusätzliche Bausteine für Speicher, neue Berichtsfassungen, Dokumentenübernahme, Anbindungen und einen eigenen Portalauftritt.

Angebot anfordern: Zusatzpreise, Kontingente und Laufzeiten werden individuell vereinbart. Bestehende Freischaltungen bleiben unverändert. Der erneute Download Ihres Original-PDFs ist keine kostenpflichtige Neuerstellung. Leistungen in der Matrix vergleichen.